Häufige Fragen rund um den Kauf einer Wohnung

Sämtliche Käufer bilden die Eigentümergemeinschaft. Diese ist für die Instandhaltung bzw. Instandsetzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft verantwortlich. Zu den Allgemeinen Teilen einer Liegenschaft zählen z.B. Lift, Dach, Fassade, Wohnungseingangstüren,…).

Aufgrund des Kaufvertrages wird zu Gunsten der Käuferseite die Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum erwirkt. Diese Anmerkung sichert die Rechte gegenüber dem Bauträger auf Übertragung des Eigentums im vereinbarten Ausmaß und Umfang, sowie im vereinbarten Grundbuchsrang.

Die Kaufpreiszahlungen sind von der Käuferseite auf das vom Treuhänder (Notar / Anwalt) nach dem Treuhandstatut der Tiroler Rechtsanwaltskammer einzurichtende Treuhandkonto zu leisten, welches vom Treuhänder verwaltet wird.

Die Bauträgerprojekte werden unter Anwendung der grundbücherlichen Sicherstellung in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan abgewickelt. Dies bedeutet, dass die Zahlungen erst dann zu leisten sind, wenn einerseits die Rechte der Käuferseite im Grundbuch sichergestellt sind und andererseits die entsprechenden Bauleistungen von Seiten des Bauträgers in Etappen vereinbarungsgemäß und gesetzeskonform hergestellt sind. Die Fertigstellung der jeweiligen Bauabschnitte wird durch einen Baufortschrittsprüfer (Sachverständigen) festgestellt. Zweck der Tätigkeit des Sachverständigen ist es nach dem Bauträgervertragsgesetz die Erhaltung einer entsprechenden Wertrelation zwischen dem bis dahin von der Verkäuferseite erbrachten Bauwert und den von der Käuferseite bezahlten Kaufpreisraten zu überprüfen.

Sofern der Baufortschrittsprüfer gegenüber dem Treuhänder eine positive Baufortschrittsbestätigung abgibt, ist der Treuhänder nach Maßgabe des Vertrages beauftragt, die jeweils fällig gewordene Kaufpreisrate bei der Käuferseite anzufordern und nach deren Einlangen an die Verkäuferseite weiterzuleiten.

Der Gesetzgeber hat den Ratenplan so gestaltet, dass der jeweils nach Ratenplan bezahlte Betrag wertmäßig hinter der vom Bauträger erbrachten Bauleistung zurück bleiben soll, damit auch spätere Preiserhöhungen von im Krisenfall zu beauftragenden Ersatzfirmen wirtschaftlich „abgefangen“ werden können. Nach Fertigstellung der kaufgegenständlichen Wohnungseigentumseinheiten wird im Zuge der Übergabe ein Übergabeprotokoll erstellt.

Der Gesetzgeber hat vorgesehen, dass der Käuferseite 2% vom Gesamtkaufpreis als Haftrücklass zu gewähren sind.
Der Käuferseite steht das Rech zu, diesen Betrag vom Kaufpreis einzubehalten bzw. muss der Betrag nur dann bezahlt werden, wenn der Bauträger (Verkäuferseite) der Käuferseite Zug um Zug eine entsprechende Bankgarantie in gleicher Höhe übergibt. Diese Bankgarantie bzw. der Haftrücklass sollen einen wirtschaftlichen Haftungsfond gewähren, falls während der Gewährleistungsfrist von 3 Jahren ab Übergabe erkennbar werdende Baumängel zu beheben sind.

Für die Einverleibung des Eigentumsrechtes im Grundbuch ist es in Anbetracht der gesetzlichen Bestimmungen zur Haftrücklassgarantie erforderlich,
dass die Käuferseite 98% des vereinbarten Kaufpreises treuhändig erlegt oder mittels Kaufpreisgarantie sichergestellt hat.

Es ist zu beachten, dass Wohnbaufördermittel des Landes Tirol üblicherweise erst nach der Eintragung des Eigentumsrechtes zur Auszahlung gelangen, sodass der Förderbetrag für einen gewissen Zeitraum zwischenfinanziert werden muss.

Sollten Wohnungseigentumseinheiten je zur Hälfte gemeinsam erworben werden, bilden diese im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes eine Eigentümerpartnerschaft. Hierfür normiert das Gesetz eine Reihe von Sondervorschriften, welche nachstehend  gemäß § 13 ff WEG erläutert werden.

1. Untrennbarkeit – Teilungsklage
Die Eigentümerpartnerschaft kann nur zwischen zwei natürlichen Personen begründet werden. Dabei muss jeder Partner zumindest Eigentümer eines halben Mindestanteiles (also Hälfteeigentümer der Wohnungseigentumseinheit) werden. Die Anteile der beiden Partner dürfen nicht unterschiedlich belastet sein und während aufrechter Partnerschaft nicht getrennt belastet werden. Seit dem Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle 2006 (WRN 2006) am 01.10.2006 besteht die Möglichkeit, dass jeder Partner einer Eigentümerpartnerschaft seine Hälfte am Mindestanteil veräußern darf, jedoch benötigt er hierfür die Zustimmung des anderen Partners. Die Partner haften zur ungeteilten Hand für alle Verbindlichkeiten aus ihrem gemeinsamen Wohnungseigentum (also jeder für die gesamte Schuld). Verfügungen über das gemeinsame Wohnungseigentum und die Nutzung des Wohnungseigentumsobjektes dürfen nur gemeinsam erfolgen.

Die Teilungsklage (gerichtet auf Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft) kann beliebig oft, befristet auf drei Jahre, durch schriftliche Vereinbarung rechtswirksam ausgeschlossen werden. Ihr rechtsgültiger Abschluss bedarf der Schriftform. Die dreijährige Befristung läuft ab dem Abschluss der jeweiligen Ausschlussvereinbarung. Aus triftigem Grund, z.B. wegen hohen Alters oder wegen schwerer Krankheit, kann eine solche Ausschlussvereinbarung auch auf längere Zeit oder sogar unbefristet vereinbart werden. Auch dies muss aber schriftlich geschehen, da anderenfalls jeder Partner jederzeit die Teilungsklage führen könnte, um die Partnerschaft gegen den Willen das anderen aufheben zu lassen. Nur falls eine Eigentümerpartnerschaft unter Ehegatten oder mit einem Minderjährigen Partner besteht, wäre die Aufhebung während der Ehe bzw. der Minderjährigkeit unzulässig, wenn die Wohnung für einen Ehegatten bzw. für das minderjährige Kind zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient.

2. Wohnungseigentum der Partner im Todesfall
Gemäß § 14 Abs. 1 WEG geht der Anteil des Verstorbenen – mangels einer abweichenden Vereinbarung zwischen den Eigentümerpartnern – unmittelbar in das Eigentum des überlebenden Partners über, ein sonstiger Erwerb von Todes wegen ist ausdrücklich ausgeschlossen. Der überlebende Partner hat allerdings die Möglichkeit binnen einer vom Verlassenschaftsgericht festzusetzenden Frist auf den Eigentumsübergang zu verzichten oder gemeinsam mit den Erben des Verstorbenen und unter Zustimmung allfälliger Pflichtteilsberechtigter (Kinder oder Eltern und Ehegatte) eine andere Vereinbarung hinsichtlich des Anteiles des Verstorbenen zu treffen (also bspw. die Veräußerung des halben Mindestanteiles an Dritte).

Hinsichtlich der den überlebenden Partner treffenden Zahlungspflichten an die Verlassenschaft bzw. pflichtteilsberechtigte Erben (also die Kinder und in deren Ermangelung die Eltern des Erblassers, sowie dessen Ehegatte nicht aber Geschwister, Onkeln und Tanten oder Neffen und Nichten des Erblassers) differenziert das Gesetz erheblich zwischen den privilegierten Eigentümerpartnern (Ehegatten und sonstige pflichtteilsberechtigte Partner) einerseits und allen anderen Eigentümerpartnern (bspw. Lebensgefährten) andererseits.

a) nicht privilegierte Eigentümerpartner
haben bei Erwerb des Anteiles vom Verstorbenen gemäß § 14 Abs. 2 WEG die Hälfte des Verkehrswertes (= Übernahmspreis) des Mindestanteils des Verstorbenen an die Verlassenschaft nach dem Verstorbenen zu bezahlen.

b) privilegierte Eigentümerpartner (=pflichtteilsberechtigte Personen)
für die das Wohnungseigentumsobjekt (die Wohnung) zur Befriedigung ihres dringenden Wohnbedürfnisses dient, gilt gemäß § 14 Abs. 3 WEG die Zahlungspflicht des § 14 Abs.2 WEG prinzipiell nicht. Ist aber ein weiterer Pflichtteilsberechtigter vorhanden, muss der privilegierte Partner ein Viertel des Verkehrswertes des Anteils des Verstorbenen am Wohnungseigentumsobjekt (= Hälfte des Übernahmspreises) bezahlen. Ist zwar kein weiterer Pflichtteilsberechtigter vorhanden, der Nachlass aber überschuldet, muss der überlebende Eigentümerpartner jenen Betrag bezahlen, der erforderlich ist, um den Passivsaldo des Nachlasses auszugleichen, jedoch ist die Höhe dieses Betrages wiederum mit einem Viertel des Verkehrswertes des Anteils des Verstorbenen am Wohnungseigentumsobjekt begrenzt. In beiden Fällen ist die jeweilige Zahlung an die Verlassenschaft zu leisten. Sind andere Pflichtteilsberechtigte nicht vorhanden und ist der Nachlass nicht überschuldet, hat der überlebende privilegierte Eigentümerpartner keine Leistung für den angewachsenen Anteil des Verstorbenen zu entrichten. Überdies kann das Verlassenschaftsgericht Zahlungserleichterungen im Wege einer Stundung und Ratenzahlung gewähren.

3. Diese dargelegten Rechtsfolgen können aber wie folgt gemildert werden:
Gemäß § 14 Abs. 4 WEG kann die in den Abs. 2 und 3 auferlegte Zahlungspflicht des Überlebenden entweder durch letztwillige Verfügung (=Liberationslegat) des anderen Partners (also des dann Verstorbenen) oder durch Schenkung auf den Todesfall erlassen werden. Im erstgenannten Fall kann die Erklärung über die Erlassung der Zahlungspflicht jederzeit widerrufen werden. Dadurch können die Rechte von Pflichtteilsberechtigten allerdings nicht wirksam beschränkt werden, deren Schutz ist durch die Instrumentarien des Erbrechts gewährleistet. Auf diesem Wege kann aber immerhin erreicht werden, dass auch nicht privilegierte Eigentümerpartner nur jenen Betrag an allfällige Pflichtteilsberechtigte zu leisten haben, den auch privilegierte Eigentümerpartner bezahlen müssen. Sind keine Gläubiger oder pflichtteilsberechtigte Erben des Verstorbenen vorhanden, so entfällt die Zahlungspflicht dadurch gänzlich.

Die Eigentümerpartner können durch eine unter anwaltlicher Mitwirkung schriftlich geschlossene Vereinbarung auch bestimmen, dass anstelle des gesetzlichen Zuwachses nach § 14 Abs. 1 WEG, der Anteil des verstorbenen Partners einer anderen natürlichen Person zukommen soll. Diese erwirbt dadurch einen gegenüber der Verlassenschaft durchzusetzenden Anspruch auf Übereignung. Aber auch hier sind die Verpflichtungen zur Bezahlung des Übernahmspreises der Abs. 2 und 3 zu berücksichtigen.

Zusammenfassung
Es ist daher zusammenfassend vor allem für den Fall einer beabsichtigten unprivilegierten Eigentümerpartnerschaft (insbesondere zwischen Lebensgefährten) festzustellen, dass Sie schriftlich (erstmals im Erwerbsvertrag) vereinbaren können, dass die Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft durch Teilungsklage für drei Jahre ausgeschlossen wird, wobei diese Ausschlussvereinbarung nach Ablauf der ersten drei Jahre wiederum neu abzuschließen ist und grundsätzlich nur eine Bindung auf jeweils längstens drei Jahre zulässig ist. Für Eigentümerpartner, die zugleich Ehegatten sind, ist die Aufhebung durch Teilungsklage für die Dauer der Ehe ohnehin ausgeschlossen.

Mittels Liberationslegat, ihrem Eigentümerpartner im Todesfalle die Zahlungspflicht für den Erhalt ihres Hälfteanteiles an die Verlassenschaft (halber Verkehrswert) weitestgehend erlassen können, wobei für die Rechtswirksamkeit eines solchen Vermächtnisses die Formvorschriften für die Erstellung eines Testamentes einzuhalten sind.

Für den Fall Ihres Ablebens festlegen können, dass eine andere natürliche Person als Ihr Eigentümerpartner Ihren Hälfteanteil an der gegenständlichen Eigentumswohnung erhalten soll.